Nicht Toskana, sondern zweite Reihe

Warum Käufer zunehmend 20 bis 40 Kilometer vom Sehnsuchtsort entfernt suchen

Bekannte Regionen bleiben gefragt – doch bei der konkreten Immobiliensuche zählen zunehmend Mikrostandorte im Hinterland und in Nachbargemeinden

Toskana, Chianti, Val d\’Orcia: Bekannte italienische Regionen bleiben starke Sehnsuchtsorte für internationale Immobilienkäuferinnen und -käufer. Doch die Suche verändert sich. Statt ausschließlich im berühmtesten Ort zu suchen, prüfen viele Interessierte zunehmend Mikrostandorte in zweiter Reihe – oft 20 bis 40 Kilometer vom bekannten Sehnsuchtsort entfernt.

Wenige Dutzend Kilometer, mehrere tausend Euro Unterschied

Die Toskana lag 2026 im regionalen Durchschnitt bei rund 2.640 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb der Region unterscheiden sich die Werte jedoch erheblich, wie Daten des Portals Idealista zeigen: Im Juli 2026 lag die Provinz Lucca bei 3.906 Euro pro Quadratmeter, Florenz bei 3.393 Euro. Die Provinz Arezzo verzeichnete dagegen mit 1.463 Euro pro Quadratmeter den niedrigsten Wert der Region, Pistoia lag bei 1.565 Euro. Diese Zahlen vergleichen Provinzen, keine identischen Immobilien und keine einzelnen Nachbarorte – sie illustrieren aber das Grundprinzip: Nicht die Region „Toskana\“ hat einen Preis, sondern jede Gemeinde, jedes Tal, jeder Ortsrand hat seinen eigenen.

Die Nachfrage bleibt hoch – gerade deshalb lohnt sich das Umland

Laut dem Gate-away-Report entfielen 2025 rund 14,77 Prozent aller internationalen Immobilienanfragen in Italien auf die Toskana – mehr als auf jede andere Region. Auch das Prime-Segment bestätigt die Attraktivität: Knight Frank verortet besonders die Provinz Siena und die Val d\’Orcia im Fokus internationaler Käufer, mit Spitzenpreisen, die dort inzwischen etwa der Hälfte zentralerer Premiumlagen entsprechen.

Diese Konzentration auf wenige bekannte Gemeinden ist zugleich der Grund, warum das Umland an Attraktivität gewinnt: Wer nicht zwingend in der berühmtesten Gemeinde sucht, hat spürbar mehr Auswahl.

„Käuferinnen und Käufer verabschieden sich nicht von der Toskana oder vom Wunsch nach einem Haus im Grünen. Sie suchen nur genauer. Die entscheidende Frage lautet immer seltener: In welcher berühmten Region liegt das Haus? Und immer häufiger: Wie funktioniert dieser Ort für mein Leben – im Sommer, im Winter und über viele Jahre?\“

Von der Sehnsucht zur Alltagsfrage

Die Marke einer Region funktioniert als emotionaler Einstieg. Die endgültige Kaufentscheidung wird jedoch zunehmend von alltäglichen Fragen geprägt:

– Wie lange dauert der Weg zu Supermarkt, Arzt, Bahnhof und Flughafen?
– Ist die Zufahrt ohne enge Gassen und Fahrverbotszonen möglich?
– Gibt es im Hochsommer ausreichend Schatten?
– Wie hoch ist der Wasser- und Pflegebedarf im Sommer?
– Ist das Haus auch im Winter erreichbar und ganzjährig bewohnbar?
– Gibt es Internet, Dienstleistungen und realistische Vermietbarkeit?

Auch Tourismusdruck spricht für das Umland

Bekannte Orte sind saisonal oft stark belastet. Florenz zählte 2025 rund 9,7 Millionen Übernachtungsgäste bei einer ständigen Bevölkerung von rund 362.000 Menschen. Für Käufer, die regelmäßig vor Ort leben oder arbeiten möchten, ist das weniger eine touristische Randnotiz als eine Alltagsfrage: ruhige Wohnstraße statt Altstadtzentrum, Parkplatz statt Parkplatzsuche, ganzjährige Versorgung statt saisonalem Ferienbetrieb.

Was die zweite Reihe konkret bietet

Wenn Käuferinnen und Käufer nicht zwingend in der berühmtesten Gemeinde suchen, steigt die Auswahl spürbar. Das Budget kann dann häufiger reichen für: mehr Wohnfläche, Garten oder Olivenhain, zusätzlichen Raum für Homeoffice, besseren baulichen Zustand, geringeren Sanierungsstau oder eine ganzjährig befahrbare Zufahrt. Die zweite Reihe ist damit kein Ausweichprodukt, sondern häufig eine bewusste Budgetstrategie: Statt für eine prestigeträchtige Adresse zu zahlen, fließt das Geld in Fläche, Zustand und Alltagstauglichkeit.

Auch Klimafaktoren verstärken die Bedeutung der Mikrolage. Italien registrierte 2025 laut ISPRA rund 25,2 zusätzliche tropische Nächte gegenüber dem Referenzzeitraum 1991–2020. Ob ein Haus im Sommer angenehm bewohnbar bleibt, hängt daher nicht nur von der Region ab, sondern von Höhenlage, Ausrichtung, Verschattung und nächtlicher Abkühlung am konkreten Standort.

Zehn Fragen vor der Entscheidung

1. Wie weit ist es tatsächlich bis Supermarkt, Arztpraxis, Bahnhof und Flughafen?
2. Ist die Zufahrt ganzjährig und bei Starkregen problemlos befahrbar?
3. Gibt es einen Parkplatz auf dem Grundstück?
4. Wie ist die Internetqualität im Gebäude, nicht nur im Ort?
5. Wie wirkt sich die Lage im Hochsommer aus – Schatten, nächtliche Abkühlung?
6. Wie sicher ist die Wasserversorgung im Sommer?
7. Liegt Haus oder Zufahrt in einem ausgewiesenen Risikobereich?
8. Wie viele Monate im Jahr ist der Ort wirklich lebendig und versorgt?
9. Ist die Lage für Eigennutzung, Vermietung oder Wiederverkauf passend?
10. Welche Eigenschaften des Sehnsuchtsortes sind wirklich unverzichtbar?

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