Schlüssel bekommen – und dann? Was nach dem Hauskauf in Italien zu erledigen ist

Fast alle Ratgeber enden beim Notartermin. Dabei beginnt der anstrengendere Teil danach: Verträge ummelden, Steuern anmelden, Versicherung prüfen, das Haus für die Abwesenheit organisieren. Ein Überblick über die ersten 90 Tage

Der Notartermin ist geschafft, die Schlüssel sind übergeben. Für viele Käufer fühlt sich das wie das Ziel an. Tatsächlich beginnt dann eine Phase, in der sich entscheidet, ob die Immobilie in Italien Freude macht oder Arbeit: Verträge, Steuern, Versicherung, Sicherheit, Betreuung. Wie viele ausländische Käufer welche dieser Aufgaben versäumen, hat bislang niemand erhoben. Die Pflichten und Risiken selbst sind aber gut dokumentiert.

Strom, Gas, Wasser: nichts geht von selbst über

Anders als in Deutschland laufen Versorgerverträge in Italien nicht automatisch auf den Käufer über. Er muss sie aktiv auf seinen Namen ummelden, die sogenannte Voltura. Voraussetzung ist, dass der Zähler noch aktiv ist. Hat der Verkäufer die Verträge gekündigt, braucht es statt einer Voltura eine Wiederaufnahme, den „Subentro“, und der ist meist langsamer und mit Gebühren verbunden. Die Unterschiede bei Kosten, Zeit und Ablauf erklären Portale wie money.it. Käufer sollten deshalb schon vor dem Notartermin klären, welche Verträge noch laufen, und beim Eigentümerwechsel die Zählerstände protokollieren. Beim Wasser ist der örtliche Versorger zuständig, meist über die Gemeinde.

Wer das Haus selten nutzt, zahlt trotzdem weiter: Strom- und Gasverträge verursachen auch ohne Verbrauch Fixkosten. Viele Besitzer von Zweitwohnungen lassen deshalb Minimalverträge aktiv, weil Schließung und spätere Wiederherstellung teurer sein können.

IMU und TARI: Regeln im Umbruch

Auf Eigentümer kommen zwei kommunale Abgaben zu. Die IMU ist die Grundsteuer, die auf Zweitwohnungen unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers anfällt. Die TARI ist die Müllgebühr, für die sich ein Neueigentümer bei der Gemeinde anmelden muss. Nach einer Studie der Gewerkschaft UIL vom 29. Juni 2026 beträgt die IMU für Zweitwohnungen in den Provinzhauptstädten im Schnitt 979 Euro pro Jahr, die Spanne reicht von 391 Euro in Palermo bis 3.499 Euro in Rom. Gemeinden sehen für die TARI teils Ermäßigungen vor, etwa bei seltener Nutzung, danach lohnt es sich zu fragen.

Verfahren und Fristen sind derzeit in Bewegung. Mit dem Decreto legislativo 147/2026 hat Italien die Regeln für IMU und TARI neu gefasst. Presseberichte, etwa von Il Messaggero und Il Mattino, beschreiben eine Digitalisierung der Erklärung und eine auf 90 Tage verkürzte Frist, um Änderungen zu melden. Welche Frist für den eigenen Fall gilt, sollten Käufer mit einem Steuerberater in Italien oder mit der Gemeinde klären. Auch den Codice fiscale, die italienische Steuernummer, braucht jeder Käufer für nahezu alle Verträge. Er wird bei der Agenzia delle Entrate beantragt, auch über Konsulate.

Was ein Haus im Jahr kostet

Nach einer Schätzung von idealista, die auf 2024 zurückgeht, kostet eine Zweitwohnung in Italien im Schnitt 3.000 bis 5.000 Euro pro Jahr, Häuser am Meer tendenziell mehr. Darin stecken IMU und TARI (400 bis 800 Euro), Versorger (800 bis 1.000 Euro) und Instandhaltung (500 bis 900 Euro). Die Werte sind Schätzungen eines Portals, keine amtliche Statistik, und die IMU liegt nach der UIL-Studie in den Provinzhauptstädten höher. Die Quellen messen Unterschiedliches, deshalb eher als Spanne lesen.

Dazu kommen die größeren Posten. Die Poolpflege kostet laut quantocosta.info je nach Größe und Service 600 bis 8.000 Euro im Jahr, ein Gartenpflege-Jahresvertrag laut Bricoworld schon bei 200 Quadratmetern 1.200 bis 2.400 Euro. Der Brandschutz auf dem Grundstück gilt auch bei Abwesenheit. Für die Hausbetreuung nennt ein Anbieter aus dem Friaul, Carnia House Care, 70 Euro im Monat für eine Kontrolle mit Fotobericht, 120 Euro für zwei Kontrollen mit saisonalem Öffnen und Schließen und kleinen Reparaturen, 220 Euro mit Reinigung und Rasenpflege. Das sind Beispielkosten eines einzelnen Anbieters, keine Marktstatistik.

„Der Notartermin macht Sie zum Eigentümer. Die ersten 90 Tage danach machen Sie zum Besitzer“, sagt Lenka Fridrich, Gründerin von ItalicaHomes. „Wer die Versorger, Steuern und die Betreuung des Hauses nicht organisiert, besitzt eine Immobilie, die er nicht kontrolliert.“

Versicherung: die unterschätzte Lücke

Besonders unterschätzt wird die Versicherung. Nach Angaben von Sky TG24 vom September 2024 sind in Italien nur rund 6 Prozent der Häuser gegen Naturkatastrophen versichert. Das ist für Käufer relevant, weil nach der Umweltbehörde ISPRA 94,5 Prozent der italienischen Gemeinden von Erdrutschen, Überschwemmungen, Lawinen oder Küstenerosion bedroht sind, in Ligurien alle. Wer seine italienische Zweitwohnung wie die deutsche Hausratversicherung behandelt, sollte genau nachlesen, was die Police abdeckt, denn Erdbeben- und Elementarschäden sind in vielen Verträgen nicht automatisch eingeschlossen. Gebäude, Hausrat, Leitungswasser und Naturgefahren gehören in den ersten Wochen auf die Liste. Die Zahl zu den versicherten Häusern betrifft Wohnungen italienischer Haushalte und lässt sich nur als Größenordnung auf ausländische Käufer übertragen.

Schlüssel, Sicherheit und Betreuung

Leer stehende Häuser sind ein bevorzugtes Ziel. 2024 stiegen die angezeigten Wohnungseinbrüche in Italien nach Angaben der Versicherung Allianz um 5,4 Prozent, besonders gefährdet sind unbewohnte Häuser in Urlaubszeiten, vor allem um Weihnachten. Carabinieri und Polizia di Stato empfehlen für Abwesenheiten per Smartphone steuerbare Alarmanlagen, geprüfte Türen und Fenster, aufmerksame Nachbarn und fotografierte Wertsachen. Ersatzschlüssel gehören zu einer Vertrauensperson vor Ort, bei Vermietung muss die Schlüsselübergabe organisiert sein.

Auch aus Kostengründen lohnt Kontrolle: Eine unbewohnte Wohnung altert schneller, und ein unbemerkter Rohrbruch kann erhebliche Schäden anrichten. Dazu kommt, dass auf dem Land Handwerker fehlen können. Käufer sollten deshalb Gärtner, Poolservice, Klempner und Elektriker vor der ersten Abreise dokumentieren und eine kleine Rücklage für das Haus anlegen. Das ist eine praktische Empfehlung, keine Studie.

Internet: vorher prüfen, nicht nachher

Wer im Homeoffice arbeiten will, sollte die Internetverfügbarkeit schon vor dem Kauf klären. Glasfaser bis ins Haus oder bis zum Verteilerkasten ist in ländlichen Regionen nach Darstellung von Moneyside stark schwankend. Satellitenanschlüsse wie Starlink gelten als Notlösung, wenn es keine Leitung gibt.

Der 90-Tage-Plan

ItalicaHomes fasst die Aufgaben zu einer Reihenfolge zusammen. In der ersten Woche stehen Zählerstände, Voltura für Strom, Gas und Wasser und die Prüfung der Versicherung an. In der zweiten Woche folgen die TARI-Anmeldung, der Blick auf die aktuellen IMU-Fristen, Ersatzschlüssel bei einer Vertrauensperson und die Prüfung der Alarmanlage. In der dritten Woche geht es um das Netz an Handwerkern und Dienstleistern, in der vierten um die Hausbetreuung bei Abwesenheit und die Klärung des Internets. Zwischen der sechsten und zwölften Woche sollte das Winterfestmachen geplant werden, besonders vor der ersten längeren Abwesenheit. Dauerhaft gehört die Post dazu: Zustelladresse oder Bevollmächtigter und Rechnungen per Dauerauftrag. Der Plan ist eine redaktionelle Zusammenstellung, keine rechtliche Beratung.

Kurz beantwortet: Was muss man nach einem Hauskauf in Italien erledigen?

Nach dem Notartermin in Italien müssen Käufer die Versorgerverträge auf ihren Namen ummelden (Voltura), die TARI-Müllgebühr bei der Gemeinde anmelden und die aktuellen Pflichten bei der IMU klären, deren Verfahren 2026 neu geregelt wurde. Außerdem nötig sind eine Versicherung, die auch Naturgefahren abdeckt, ein Ersatzschlüssel bei einer Vertrauensperson und eine Betreuung des Hauses für die Abwesenheit. Die laufenden Kosten betragen laut idealista etwa 3.000 bis 5.000 Euro pro Jahr.

Wer ein Haus in Italien nicht nur kaufen, sondern auch gut besitzen möchte, findet Beratung und Objektauswahl im Angebot von ItalicaHomes.